Immobilie als Kapitalanlage kaufen ohne Eigenkapital

Besitzt du kein Eigenkapital, sondern zahlst den gesamten Kaufpreis mittels eines Kredits, dann spricht man von einer 100%-Finanzierung. Viele Banken erklären sich mit dieser Finanzierung einverstanden, denn bei Immobilienkrediten steht dem geliehenen Geld ein echter Gegenwert gegenüber.

Voraussetzungen für einen erfolgreichen Antrag sind ein regelmäßiges, solides Einkommen und eine werthaltige Immobilie in gutem Zustand und guter Lage.

Da wir uns auf dem Immobilienmarkt hervorragend auskennen, finden wir für dich Objekte, die vielversprechend, aber trotzdem erschwinglich sind. Die Nebenkosten, die in der Regel zehn Prozent des Kaufpreises betragen, solltest du selbst aufbringen. Fehlt dir dieses Geld, beraten wir dich auch hierzu gerne.

Nächste Verwandte wie Eltern oder Großeltern unterstützen häufig deinen Wunsch nach einer Immobilie und damit nach einer verlässlichen Altersvorsorge. Oder du verhandelst mit dem Verkäufer, ob er die Kaufnebenkosten wie Makler, Amtsgericht oder Grundbucheintragungen übernimmt.

Wir sprechen bei deiner Immobilieninvestition über Buy and Hold. Du kaufst eine Immobilie und hältst sie. Entscheidend für den Erfolg von Immobilien als Kapitalanlage sind die Mieteinnahmen, die du jährlich erwirtschaftest. Die jährliche Grundmiete - die Miete ohne Nebenkosten - muss im richtigen Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie stehen. Nur dann kannst du deinen Kredit verlässlich bedienen. Dazu eine Beispielrechnung:

Eckdaten der Immobilie
Kaufpreis der Immobilie: 100.000 €
Mieteinnahmen: 400 € pro Monat
Zinssatz für den Kredit: 3,5 % pro Jahr
Tilgungsrate: 2 % pro Jahr
Kreditbetrag: 100 % Finanzierung
Nebenkosten: Verkäufer trägt Kosten

Zinsen und Tilgung
Zinsen pro Monat: 291,67 €
Tilgung pro Monat: 166,67 €
Monatliche Kreditkosten: 458,33 €

Monatliche Belastung
Monatliche Kreditkosten: 458,33 €
Abzug der Mieteinnahmen: 400 €
Netto-Belastung: 58,33 €

Du siehst, es ist möglich, eine Immobilie für 100.000 Euro zu finanzieren. Durch die Mieteinnahmen liegt deine monatliche Belastung zwischen fünfzig und fünfundsiebzig Euro. Faktoren wie Instandhaltungskosten oder Steuerersparnisse lassen wir zur Vereinfachung unberücksichtigt.

Für uns sind Immobilien die ideale Anlagemöglichkeit, denn dieser Markt bietet zahllose Möglichkeiten. Bei vielen anderen Finanzinvestitionen hast du wenig Spielraum. Erwirbst du Aktien an der Börse, ist der Preis festgelegt. Auch Zinsen auf dem Tages- oder Festgeldkonto lassen sich nicht verändern.

Bei Immobilien hingegen kann man geschickt verhandeln und das Gebäude nach Vertragsabschluss aufwerten. Du kannst den Wohnraum vergrößern, indem du etwa den Dachstuhl ausbaust, oder du verbesserst die Wohnqualität durch eine Terrasse oder einen Balkon. Du kannst über eine Garage, eine Photovoltaikanlage oder wärmedämmende Maßnahmen nachdenken. Du löst die Probleme und vermietest anschließend vorteilhaft dein günstig erworbenes Haus.

Wir investieren erfolgreich in Immobilien, aber dazu sitzen wir nicht hinter dem Bildschirm. Immobilien verkaufen Menschen an Menschen, und das heißt, sie möchten vertrauen können. Gerade in B- und C-Lagen wollen die Hausbesitzer oft gar keinen Höchstpreis erzielen. Sie möchten ihre hart erarbeitete, vermietete Immobilie nicht einem seelenlosen Großkonzern überlassen. Als Käufer argumentieren wir, dass das Haus weiterhin gut vermietet, vielleicht sogar aufgewertet wird. Das legt die Grundlage für einen guten Deal, und dieser wiederum verbessert deine Verhandlungsposition bei den Banken.

Die Mieteinnahmen aus deiner Immobilie musst du versteuern. Doch das Finanzamt berücksichtigt auch die Ausgaben, die dir dabei entstehen, und diese darfst du gegenrechnen. Folgende Posten kannst du bei einer vermieteten Immobilie von der Steuer absetzen:

• Abschreibung: Die lineare Abschreibung erlaubt es, jährlich zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über fünfzig Jahre hinweg abzusetzen.

• Zinsen bei Immobilienfinanzierung: Nur die Zinsen, nicht die Tilgung.

• Erhaltungsaufwendungen: Kosten für die Instandhaltung und Reparaturen der Immobilie.

• Gezahlte Grundsteuer: Die Grundsteuer, die für die Immobilie gezahlt wird.

• Versicherungsbeiträge: Beiträge für Versicherungen, die die Immobilie betreffen.

• Betriebsnebenkosten: Kosten wie Müllabfuhr, Hauswart, Heizung und Wasser.

• Eintragungskosten für die Grundschuld der Bank: Diese Kosten können direkt im Zahlungsjahr in voller Höhe abgesetzt werden.

• Fahrkosten: Fahrten zu Besichtigungen, Wohnungsübergaben und Eigentümerversammlungen, pauschal mit 0,30 € pro gefahrenen Kilometer.

Birgt der Immobilienbesitz nicht auch gewisse Risiken? Doch, natürlich. Jeder Immobilieninvestor muss sich zwischen Zukunftssicherheit und Rendite entscheiden. Aber um diese Fragen zu beantworten, sind wir da. Für den Immobilienmarkt und die verschiedenen Standorte liegen riesige Datenmengen vor, die wir analysieren und deine Immobilie entsprechend einordnen.

Eine Immobilie ist nichts Statisches, du hast viele Möglichkeiten. Du kannst sie entwickeln oder Sondervermietungsmodelle anbieten. WG-Zimmer, Kurzzeit- oder möbliert vermieten – es gibt unglaublich viele Möglichkeiten.

Und mit einer ausgewogenen Finanzierung kannst du mit mehreren Immobilien passiv Vermögen aufbauen. Die Immobilienpreise in Deutschland steigen an vielen Standorten. Infrastrukturprojekte wie ein Einkaufszentrum oder eine S-Bahn werten ein Haus schlagartig auf. Worauf wartest du noch? Wir freuen uns auf deinen Anruf.